TF 4A_276/2018 du 22 juillet 2019

Expulsion; défaut; non-restitution des locaux; rapport contractuel de fait; indemnité due pour l’occupation illicite; fixation de l’indemnité en équité en raison de défauts affectant la chose; art. 42 al. 2 CO

Au terme du bail, le locataire doit restituer la chose louée (art. 267 al. 1 CO) ; s’il ne le fait pas, le bailleur peut prétendre à une indemnité pour occupation illicite des locaux, en principe fondée sur un rapport de fait assimilable à un bail ; cette indemnité est présumée être équivalente au loyer convenu ; elle peut être inférieure lorsque le locataire retire une jouissance moindre de la chose par rapport à ce qui avait été convenu dans le contrat de bail ; tel est le cas lorsque la chose est affectée de défauts ; dans le cas d’espèce, le loyer convenu correspondait à l’usage de locaux pouvant accueillir 150 personnes ; cet usage ne pouvait plus être garanti par la bailleresse de sorte qu’il se justifiait d’arrêter l’indemnité en équité, en application de l’art. 42 al. 2 CO (consid. 3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_276/2018

Blaise Carron

Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier

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TF 5A_761/2018 du 12 août 2019

Généralités; vente; annotation au registre foncier; restriction du droit d’aliéner; art. 261b CO; 959 et 960 CC

Un locataire ne peut demander l’annotation au registre foncier d’une « exclusion de la faculté de disposer » en lien avec un accord au sens de l’art. 261b CO visant à protéger les rapports de bail ; seuls sont envisageables une restriction du droit d’aliéner au sens de l’art. 960 CC ou un blocage du registre foncier au sens de l’art. 56 ORF ; cette dernière disposition concerne toutefois le cas où une décision exécutoire a été rendue ; dès lors, le requérant devait demander l’annotation d’une restriction du droit d’aliéner afin de protéger un rapport de bail tel que convenu entre les parties au sens de l’art. 261b CO en lien avec l’art. 959 al. 1 CC, respectivement pour protéger un droit d’habitation au sens de l’art. 776 CC (consid. 2.1).

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TF 4A_147/2019 du 29 août 2019

Conclusion; exercice d’un droit d’option; conclusion tacite d’un nouveau bail; art. 266 al. 1 CO

Un contrat de durée déterminée (art. 266 al. 1 CO) peut être assorti d’un droit de prolongation avec adaptation de loyer (droit d’option) ; l’exercice d’un droit d’option nécessite une manifestation de volonté topique et suffisamment explicite ; le seul fait de contester une résiliation entachée d’un vice de forme dirimant et évident ne constitue pas une telle manifestation de volonté ; lorsque les locataires demeurent dans les locaux et continuent à les exploiter sans que le bailleur en exige la restitution, les parties concluent tacitement un nouveau bail aux conditions antérieures, et non pas aux conditions prévues en cas d’exercice du droit d’option (consid. 3).

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TF 4A_239/2019 du 27 août 2019

Procédure; recevabilité auprès du Tribunal fédéral; question juridique de principe; obligation d’indiquer et de motiver les griefs du recours constitutionnel subsidiaire; art. 74 al. 2 let. a, 106 al. 2, 113 ss LTF

Un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral dont la valeur litigieuse minimale n’est pas atteinte est recevable notamment lorsque la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF) ; cette notion doit être interprétée de manière très restrictive ; il a une question juridique de principe lorsque – dans l’intérêt général et en particulier l’intérêt de la sécurité juridique – une question controversée doit être résolue par le Tribunal fédéral de sorte à parvenir à une interprétation et application uniforme du droit fédéral (consid. 2.1).

Le recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 ss LTF), pour sa part, doit respecter les conditions de motivation de l’art. 106 al. 2 LTF par renvoi de l’art. 117 LTF ; le locataire doit indiquer et motiver ses griefs de manière claire et détaillée (consid. 3).

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TF 4A_426/2019 du 12 septembre 2019

Procédure; recevabilité; conclusions et motifs du recours; art. 42 al. 1 et 2 LTF

Le recourant agissant devant le Tribunal fédéral doit d’une part indiquer ses conclusions et ses motifs de recours, d’autre part exposer en quoi la décision attaquée viole le droit (art. 42 al. 1 et 2 LTF) ; le recourant ne peut en principe pas se contenter de conclure à l’annulation de la décision attaquée, mais doit indiquer dans ses conclusions le sort qu’il aimerait voir donner à aux prétentions ; s’agissant de la motivation du recours, l’exposé du recourant doit permettre de comprendre quelles règles l’autorité précédente aurait transgressées (consid. 5).

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TF 6B_1302/2018 du 26 août 2019

Droit pénal; droit de rétention; détournement de choses frappées d’un droit de rétention; élément subjectif; intention et dol éventuel; art. 268 al. 1 CO; 145 CP

Lorsque le bailleur et le locataire ont prévu dans leur contrat un droit de rétention au sens de l’art. 268 al. 1 CO, le locataire qui vend les biens frappés d’un droit de rétention s’expose à la sanction de l’art. 145 CP ; le locataire doit agir intentionnellement ou par dol éventuel (élément subjectif) ; lorsque le locataire vend les biens en cause, en raison de difficultés financières, dans le but de maintenir son activité et non dans l’objectif de nuire au bailleur, l’intention, respectivement le dol éventuel, doivent être niés (consid. 4.2-4.3).

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