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Newsletter juillet 2014
Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.
18e Séminaire sur le droit du bail
L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel!
Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :
- Prof. Blaise Carron et Me Placidus Plattner
Contrat de bail et valorisation immobilière - Prof. Laurent Bieri
La réparation du préjudice subi par le locataire en cas de défaut de la chose louée - Prof. François Bohnet et Me Philippe Conod
L’expulsion - Prof. Pascal Pichonnaz
L’abus de droit en droit du bail - Me Valérie Défago Gaudin
Le droit public de la rénovation - Me David Lachat
Le bail des cafés et des restaurants - Jurisprudence récente en matière de bail
présentée par MM. B. Carron, D. Lachat, Ph. Conod et F. Bohnet
Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel
les 3 & 4 octobre 2014 pour la première édition
les 17 & 18 octobre 2014 pour la deuxième édition
Le programme détaillé se trouve ici.
Les inscriptions en ligne sont ouvertes !
Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.
Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.
Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.
TF 4A_120/2014 - ATF 140 III 244 du 19 juillet 2014
Résiliation ; prolongation ; application de la théorie absolue de la réception pour déterminer le dies a quo du délai de 30 jours pour contester le congé ; délai de droit matériel fédéral (et non pas procédural) ; délai péremptoire ; art. 2 al. 2 CC ; 266l al. 2, 266o, 273 al. 1 CO ; 9 al. 1 OBLF
Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. L’inobservation de cette condition entraîne la nullité du congé. Cette nullité doit être relevée d’office par le juge et peut être invoquée à tout stade de la procédure, l’abus de droit étant réservé. Sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l’usage d’une formule agréée, mais périmée n’entraîne la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu’elles sont exigées par la loi (c. 4.1).
Le Tribunal fédéral fait application de la théorie de la réception absolue pour fixer le point de départ du délai de 30 jours pour ouvrir l’action en contestation du congé de l’art. 273 al. 1 CO, car il s’agit d’un délai de droit matériel fédéral courant à partir d’une manifestation de volonté, et non d’un délai procédural (c. 5.2). Ainsi, en particulier, lorsque l’agent postal n’a pas pu remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé à en prendre livraison et qu’il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d’en prendre connaissance au bureau de la poste selon l’avis de retrait ; il s’agit soit du jour même où l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l’on peut attendre du destinataire qu’il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (c. 5.1).
En matière de bail, la théorie de la réception relative n’est applicable que pour la communication de l’avis de majoration du loyer de l’art. 269d CO et pour celle de la sommation de payer de l’art. 257d CO (c. 5.1).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_120/2014 - ATF 140 III 244
Blaise Carron
Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
TF 4A_578/2013 du 22 avril 2014
Interprétation du contrat ; nullité partielle et volonté hypothétique des parties ; art. 24, 28 CO
En cas de nullité partielle d’un contrat, la question de savoir si le contrat aurait été conclu sans la partie nulle doit recevoir une réponse fondée sur le principe de la confiance, en déterminant la volonté hypothétique des parties, à moins que l’on puisse établir la volonté réelle de celles-ci (c. 3.4).
La volonté hypothétique est une question de droit que le Tribunal fédéral doit examiner, même s’il est lié aux constatations faites par le Tribunal cantonal concernant les faits servant d’indices (c. 3.4).
TF 4A_500/2013 du 19 mars 2014
Transfert de bail commercial ; solidarité entre les locataires cédant et reprenant ; interprétation d’une convention transactionnelle ; art. 147, 263 al. 4 CO
Conformément à la littérature (c. 5.2) et selon une interprétation grammaticale, systématique et téléologique de l’art. 263 al. 3 CO (c. 5.3), le transfert d’un bail commercial entraîne une dette solidaire limitée dans le temps des locataires cédant et reprenant, à laquelle s’appliquent les art. 143 à 149 CO (c. 5.4).
Si un créancier a conclu une convention avec un débiteur solidaire, il faut interpréter cette convention pour déterminer si et dans quelle mesure la remise de dette convenue profite aux autres selon l’art. 147 al. 2 CO (c. 6.1 et 6.4 pour l’application).
Si, dans le cadre d’une transaction, le créancier reçoit un paiement d’un débiteur solidaire ou si des prétentions réciproques (éventuellement contestées) sont compensées, il faut recourir à l’interprétation pour déterminer si et dans quelle mesure une extinction de la dette avec effet libérateur pour les autres débiteurs selon l’art. 147 al. 1 CO a eu lieu. Dans ce cadre, le créancier et un seul débiteur solidaire ne peuvent pas convenir que l’extinction de la dette ne vaut que pour leurs propres rapports. La transaction libère les autres débiteurs dans la mesure où le créancier reçoit une prestation (c. 6.1 et 6.3 pour l’application).
TF 4A_39/2014 du 27 mai 2014
Procédure ; assistance judiciaire ; conditions d’octroi de l’assistance judiciaire ; cause dépourvue de chance de succès lorsque l’occupant de la chose louée, dont la présence a tout au plus été tolérée en qualité de sous-locataire, prétend à la conclusion, en sa faveur, d’un bail (principal), pour tenter de faire obstacle à son expulsion (suite à la résiliation du bail du sous-bailleur) ; art. 117 let. a et b CPC ; 68 CO ; 641 al. 2 CC
Un plaideur a le droit d’obtenir l’assistance judiciaire s’il ne dispose pas de ressources suffisantes et que sa cause ne paraît pas dépourvue de toute chance de succès. Un procès est dénué de chances de succès lorsque les perspectives de le gagner sont notablement plus faibles que les risques de le perdre.
Le locataire n’est pas tenu de verser personnellement le loyer et peut charger un tiers d’assurer ce paiement, en particulier un éventuel sous-locataire.
Les propriétaires peuvent réclamer l’expulsion de tout occupant dont ils n’ont pas l’obligation de tolérer la présence, notamment celle du sous-locataire qui se maintient dans les locaux après la fin du bail principal.
TF 4A_615/2013 du 04 avril 2014
Protection contre les congés ; rejet de divers griefs visant l’annulation du congé ou la prolongation du bail ; art. 271a al. 1 let. a, 271a al. 1 let. d, 271a al. 1 let. e ch. 4, 271a al. 2, 272 CO ; 29 al. 2 Cst. féd.; 318 al. 1 let. b CPC
En relation avec l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO et l’art. 271a al. 2 CO, les cas bagatelles ne déclenchent pas le délai de trois ans (c. 5.1).
En relation avec l’art. 271a al. 1 let. d CO, le moment pertinent pour le congé est celui du premier congé, même s’il n’est pas valable pour raison de forme (c. 5.2). En outre, pour être annulable, le congé doit être donné lors d’une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire ; s’il est prononcé après une requête de réduction du loyer adressée au bailleur uniquement, l’hypothèse de l’art. 271a al. 1 let. d CO n’est pas remplie (c. 5.2).
Le locataire n’a pas réussi à démontrer l’existence d’un congé annulable sur la base de l’art. 271 al. 1 CO ou de l’art. 271a al. 1 let. a CO (c. 5.3).
La cour cantonale ne viole pas le droit d’être entendu des parties si elle statue à nouveau en modifiant la durée de prolongation du bail selon l’art. 318 al. 1 let. c CPC (c. 6.1). En outre, la pondération effectuée par la cour cantonale en l’espèce n’est pas sujette à caution (c. 6.2 et 6.3).
TF 4A_207/2014 du 19 mai 2014
Expulsion ; procédure ; expulsion d’un locataire de locaux commerciaux suite à une prolongation du bail de 6 ans ; application du principe de proportionnalité dans le cadre de l’exécution forcée d’une décision judiciaire ; art. 335 ss CPC
Suite à la résiliation d’un bail portant sur des locaux commerciaux, la locataire obtient la prolongation maximale de 6 ans. Six mois avant l’échéance de dite prolongation, la locataire a sollicité un sursis de plusieurs années pour quitter les locaux, sursis qui lui a été refusé par la partie bailleresse. Cette dernière a dès lors requis l’expulsion de la locataire qui s’oppose à celle-ci.
Le Tribunal fédéral rappelle sa jurisprudence en la matière, qui est encore valable même si elle a été rendue alors que la matière relevait encore du droit cantonal de procédure : en procédant à l’exécution forcée d’une décision judiciaire, l’autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l’évacuation d’une habitation est en jeu, il s’agit d’éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L’expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l’occupant se soumettra spontanément au jugement d’évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l’ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail.
TF 4A_622/2013 du 26 mai 2014
Valeur litigieuse ; cas clair ; calcul de la valeur litigieuse en cas d’expulsion selon la procédure du cas clair ; art. 51 al. 1 lit. a LTF ; 257 CPC
Si les conditions pour ordonner une expulsion selon la procédure sommaire du cas clair (art. 257 CPC) sont contestées, la valeur litigieuse correspond au dommage supposé, découlant du temps perdu si le tribunal nie que les conditions d’une expulsion selon l’art. 257 CPC sont remplies. Ce dommage correspond à la valeur locative ou la valeur d’usage hypothétiquement perdue pendant la durée prévisible d’un procès en procédure ordinaire permettant d’obtenir une décision d’expulsion (c. 2).
TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014
Procédure de cas clairs en matière d’expulsion du locataire ; annulation du congé pour demeure du locataire, niée en l’espèce ; art. 257d, 271 CO ; 257 al. 1 CPC
Le Tribunal fédéral rappelle les situations exceptionnelles dans lesquelles le congé, donné pour cause de demeure du locataire, est annulable.
En matière de cas clairs, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire. Il en va ainsi quand l’état de fait peut être établi sans délai ni moyens particuliers, en général par pièces. Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives précitées sont réalisées.
TF 4A_586/2013 du 26 mars 2014
Révision d’une décision de l’autorité de conciliation ; recevabilité d’une demande en révision d’une transaction conclue devant une autorité de conciliation ; art. 328 ss CPC
Si une procédure s’est terminée par une transaction conclue devant une autorité de conciliation, une partie peut adresser une demande de révision selon les art. 328 ss CPC.
TF 4D_28/2014 du 15 avril 2014
Correction de la désignation d’une partie par l’instance cantonale : pas d’arbitraire, pas de violation du principe de la confiance, pas de violation du droit d’être entendu ; art. 9, 29 al. 2 Cst. féd.
La recourante ne parvient pas à démontrer que le fait que le tribunal cantonal corrige, dans le jugement de deuxième instance, la désignation clairement erronée d’une partie figurant dans le jugement de première instance (c. 4.1) soit arbitraire (c. 4.2), viole le principe de la confiance (c. 4.3) ou le droit d’être entendu (c. 4.4).
www.bail.ch
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